A A A
  

DLA WSPÓLNOT MIESZKANIOWYCH 

  

 

Zarządzanie Wspólnotami Mieszkaniowymi


   

Zgodnie z zapisem art. 6 ustawy o własności lokali, każdą Wspólnotę mieszkaniową tworzy ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości.

Wspólnota mieszkaniowa może:

  1. nabywać prawa;

  2. zaciągać zobowiązania;

  3. pozywać i być pozwaną.

Wspólnota posiada również zdolność procesową (sądową), czyli może występować w procesie cywilnym, gospodarczym oraz w postępowaniu administracyjnym jako strona - chociaż nie posiada osobowości prawnej, ponieważ przymiotu takiego nie przyznają jej przepisy szczególne ( w rozumieniu art. 33 K.c.).

Wspólnota mieszkaniowa jest więc jednostką organizacyjną nie posiadającą osobowości prawnej, ale zachowującą status podatnika - ponieważ opłaca we własnym imieniu i na własny rachunek jakikolwiek podatek , lub - choćby co do zasady - podlega opodatkowaniu, niezależnie od korzystania z podatkowych zwolnień podmiotowych lub przedmiotowych.

Wspólnota mieszkaniowa powstaje z mocy prawa w każdym budynku mieszkalnym lub mieszkalno-użytkowym, w którym sprzedano choćby jeden lokal. Nie ma zatem przystępowania do Wspólnoty, czy też występowania z niej. Wystarczy więc, że jest dwóch właścicieli: ten, który sprzedał lokal i jest właścicielem pozostałych lokali w budynku oraz właściciel zakupionego mieszkania (lokalu).

Ustawodawca rozróżnia Wspólnoty MAŁE oraz Wspólnoty DUŻE, przy czym ustawa o własności lokali w rozmaity sposób reguluje zasady funkcjonowania małych ( do 10 lokali) i dużych Wspólnot mieszkaniowych.

Najistotniejsza różnica dotyczy sposobu sprawowania zarządu nieruchomością wspólną.

W MAŁYCH wspólnotach obowiązują przepisy Kodeksu cywilnego i Kodeksu postępowania cywilnego o współwłasności. W myśl tych przepisów - do czynności, które przekraczają zakres zwykłego zarządu potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli, natomiast do czynności zwykłego zarządu - zgoda większości współwłaścicieli.

W MAŁYCH wspólnotach nie powołuje się zatem zarządu - bo i tak nie miałby on żadnych uprawnień, skoro każda, nawet najdrobniejsza decyzja dotycząca nieruchomości wspólnej musi być poddana osądowi wszystkich właścicieli lokali.

Właściciele (we wszystkich wspólnotach) mogą powierzyć zarząd osobie fizycznej lub prawnej, co wymaga umowy notarialnej, podpisanej przez wszystkich współwłaścicieli.

W DUŻYCH wspólnotach (więcej niż 10 lokali) - współwłaściciele wybierają zarząd nieruchomości wspólnej (jedno lub wieloosobowy), który ma prawo (aż do odwołania) - podejmować samodzielnie czynności zarządu zwykłego.

Każda wspólnota mieszkaniowa może przyjąć inne zasady sprawowania zarządu swoją nieruchomością wspólną niż te, które wynikają z ustawy, a mianowicie:

  • MAŁA wspólnota może przyjąć sposób zarządu wspólnoty dużej, a w rezultacie wybiarać zarząd do samodzielnego podejmowania większości decyzji, zwłaszcza decyzji bieżących:

  • DUŻA wspólnota może przyjąć sposób zarządu wspólnoty małej , a w rezultacie decydować kolektywnie o wszystkich , nawet najbardziej szczegółowych sprawach.

W obu przypadkach wymagana jest jednak umowa notarialna podpisana przez wszystkich właścicieli.

Ogólnie rzecz biorąc, właściciele lokali mają kompetencje do zupełnie samodzielnego ustalania sposobu sprawowania zarządu nieruchomością wspólną, a więc mogą postanawiać o powołaniu zarządu albo o powierzaniu zarządu swojej nieruchomości wspólnej - zarządcy z zewnątrz (profesjonaliście).

Wyznaczenie tzw. Zarządcy-administratora, występującego obok właścicieli lokali, w żaden sposób nie umniejsza uprawnień właścicieli lokali do zarządzania swoją współwłasnością.

Współwłaściciele lokali, określając sposób zarządu nieruchomością wspólną - korzystają z pełnej swobody w zakresie kształtowania treści stosunku prawnego, co ma odzwierciedlenie w zapisach umowy cywilno-prawnej zlecającej przez Wspólnotę osobie fizycznej lub prawnej - sprawowanie zarządu (administrowanie) nieruchomością wspólną. Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 roku o własności lokali - w ogóle nie wymienia samodzielnych kompetencji Zarządu wspólnoty mieszkaniowej, a czynności tzw. niesamodzielne wymienia jedynie przykładowo w art.22 ust. 3 ustawy.

Podstawowym standardem prawnym (określonym w art.18 ust. 1 ustawy) jest zaznaczenie w umowie notarialnej sposobu sprawowania zarządu nieruchomością wspólną, a w szczególności powierzenie tego zarządu (administrowania) osobie fizycznej lub prawnej.

Jeżeli sposobu zarządu nieruchomością wspólną nie określono w umowie notarialnej ( co b. często się zdarza), to obowiązują zasady uregulowane w art. 19 - 32 ustawy o własności lokali. Oznacza to, że w DUŻEJ wspólnocie należy wybrać zarząd, a w MAŁEJ wspólnocie decyzje podejmują właściciele lokali w sposób bezpośredni.
Wykonywanie (przez zarząd) wszystkich czynności określonych w art. 21 ustawy - wymaga profesjonalizmu oraz znacznego nakładu czasu. Odnosi się to w szczególności do bieżącego administrowania nieruchomością wspólną.
W większości przypadków w skład zarządu wspólnoty mieszkaniowej nie wchodzi ( nie jest wybierany) żaden profesjonalny administrator. Wtedy z reguły, współwłaściciele wybierają spośród siebie Zarząd - określany często jako społeczny, bo nie pobiera on żadnego wynagrodzenia.

Taki model prowadzi prostą drogą do wyszukania na "rynku" zawodowego administratora nieruchomości i zawarcia z nim stosownej umowy o "bieżące administrowanie nieruchomością wspólną" - za wynagrodzeniem.

Takim administratorem "zawodowym" działającym w sposób profesjonalny w imieniu i na rzecz Wspólnot mieszkaniowych - jest Wałbrzyskie Towarzystwo Budownictwa Społecznego Spółka z o.o. w Wałbrzychu, wykonująca w ramach umowy o sprawowanie zarządu m.in. następujące czynności:

  • prowadzenie książki obiektu i organizowanie okresowych przeglądów technicznych;

  • przygotowywanie rocznych planów gospodarczych;

  • przygotowywanie projektów uchwał dotyczących ustalenia wysokości opłat na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością wspólną;

  • pobieranie od właścicieli lokali zaliczek na pokrycie kosztów zarządu i egzekwowanie terminowych wpłat tych zaliczek oraz ich rozliczanie;

  • zawieranie umów na korzystanie z części wspólnych nieruchomości przez inne osoby i pobieranie opłat z tego tytułu;

  • zawieranie umów na dostawę energii elektrycznej, cieplnej, gazu, wody, wywozu nieczystości itp.;

  • zapewnienie konserwacji i właściwego działania anten zbiorczych, dźwigów (wind), domofonów i innych urządzeń wspólnych;

  • zapewnienie utrzymania porządku i czystości nieruchomości wspólnej;

  • zawieranie umów na wykonywanie remontów i bieżącej konserwacji budynków i budowli wchodzących w skład nieruchomości wspólnej;

  • regulowanie opłat za dostawy i za czynności zlecone przez Wspólnotę;

  • prowadzenie księgowości;

  • dochodzenie należności od dłużników Wspólnoty;

  • przygotowywanie projektów uchwał, które mają być podjęte przez właścicieli lokali;

  • zwoływanie zebrań ogółu właścicieli lokali - co najmniej raz w roku;

  • składanie sprawozdań rocznych z działalności wspólnoty mieszkaniowej.

Czynności powyższe wykonywane są przez zarządcę (administratora) samodzielnie, zgodnie z upoważnieniem ustawowym w ramach zarządu zwykłego.

W przypadku czynności przekraczającej zakres zarządu zwykłego - do jej podjęcia niezbędna jest każdorazowo uchwała właścicieli lokali - wyrażająca zgodę na dokonanie tej czynności (art. 22 ust. 2 ustawy o własności lokali).

W ramach sprawowania zarządu zleconego (powierniczego) dokonujemy wielu operacji finansowych, realizujemy różne należności i zobowiązania finansowe (również publiczno-prawne) w imieniu Wspólnoty mieszkaniowej. Wszystkie operacje finansowe prawidłowo i rzetelnie ewidencjonujemy w księgach rachunkowych - zgodnie z obowiązującym prawem.

Nawiąż z nami kontakt, a zapewnimy Ci komfort i poczucie bezpieczeństwa w realizowaniu ustawowych obowiązków współwłaściciela nieruchomości.

 

  

do góry  |

  © Copyright WTBS Wałbrzych - Wszelkie prawa zastrzeżone 
design by TONER